Довіреність на продаж квартири: як оформити і які ризики перевірити

Коротко про головне

Довіреність на продаж квартири потрібна тоді, коли власник не може або не хоче особисто бути присутнім у нотаріуса для підписання договору. Представник діє від імені власника, але тільки в межах тих повноважень, які прямо зазначені у довіреності.

Довіреність не робить представника власником квартири. Вона не передає право власності, а лише дозволяє підписати документи, подати заяви, отримати довідки, провести розрахунок або виконати інші дії, якщо це прямо передбачено текстом.

Перед оформленням або використанням довіреності потрібно перевірити: хто є власником, чи має він право продавати квартиру, чи правильно описаний об’єкт, чи достатні повноваження представника, чи не скасована довіреність, чи не закінчився її строк і чи може представник отримувати гроші.

Що таке довіреність на продаж квартири

Довіреність — це письмовий документ, за яким власник квартири уповноважує іншу особу діяти від його імені перед третіми особами: нотаріусом, покупцем, банком, органами реєстрації, оцінювачем або іншими установами.

У випадку продажу квартири довіреність зазвичай посвідчується нотаріально, оскільки представник має вчиняти дії щодо нерухомості та підписувати нотаріальний договір.

У довіреності мають бути зрозумілими:

• хто видає довіреність;
• кому вона видається;
• який саме об’єкт продається;
• які дії може вчиняти представник;
• чи може представник отримувати кошти;
• чи може представник передоручати повноваження;
• строк дії довіреності;
• дата і місце посвідчення;
• дані нотаріуса або іншої уповноваженої особи.

Коли потрібна довіреність на продаж квартири

Довіреність потрібна, якщо власник не буде особисто підписувати договір купівлі-продажу у нотаріуса. Найчастіше це трапляється, коли власник перебуває за кордоном, в іншому місті, не може приїхати через стан здоров’я або хоче доручити підготовку документів іншій особі.

Довіреність може знадобитися, якщо:

• власник квартири перебуває за кордоном;
• власник не може приїхати до нотаріуса;
• угоду готує родич або юрист;
• потрібно зібрати документи до продажу;
• потрібно підписати договір від імені власника;
• потрібно отримати кошти за договором;
• потрібно передати ключі та підписати акт приймання-передачі;
• потрібно представляти власника перед нотаріусом, банком або реєстратором.

Генеральна довіреність на квартиру: чи достатньо її

У побуті часто використовують поняття “генеральна довіреність”. Але для нотаріуса і покупця важлива не назва документа, а конкретний обсяг повноважень. Навіть широка довіреність може бути недостатньою, якщо в ній немає права продати конкретну квартиру або отримати кошти.

Потрібно перевірити, чи дозволяє довіреність:

• продати саме цю квартиру;
• підписати договір купівлі-продажу;
• погодити істотні умови договору;
• визначити або погодити ціну;
• отримати кошти;
• підписати розписку про розрахунок;
• подати заяви нотаріусу;
• отримати витяги, довідки і документи;
• підписати акт приймання-передачі;
• передати ключі;
• вчинити реєстраційні дії.

Які повноваження мають бути у довіреності

Текст довіреності має відповідати реальній угоді. Якщо представник має лише право зібрати документи, він не може автоматично продати квартиру. Якщо має право продати, це не завжди означає, що він може отримати гроші.

У довіреності бажано передбачити право представника:

• представляти власника перед нотаріусами;
• отримувати інформацію з реєстрів;
• замовляти оцінку;
• отримувати технічні документи;
• подавати і підписувати заяви;
• продавати конкретну квартиру;
• погоджувати умови договору;
• підписувати договір купівлі-продажу;
• підписувати акт приймання-передачі;
• передавати ключі;
• отримувати кошти, якщо це потрібно;
• підписувати документи про повний розрахунок;
• вирішувати питання з комунальними платежами;
• вчиняти дії, пов’язані з державною реєстрацією.

Якщо певне повноваження не потрібне, його можна не включати. Надто широка довіреність створює ризик для власника, а надто вузька — може зірвати угоду.

Право представника отримувати кошти

Окремий блок ризику — гроші. Представник може підписати договір, але не мати права отримувати оплату. Або навпаки: довіреність дозволяє отримати кошти, але власник фактично не контролює розрахунок.

У довіреності потрібно чітко визначити:

• чи має представник право отримувати кошти;
• у якій формі можуть передаватися кошти;
• чи може представник підписувати розписку;
• чи може представник підтверджувати повний розрахунок;
• чи кошти мають надходити на рахунок власника;
• чи є обмеження щодо ціни;
• чи має представник право змінювати порядок розрахунку.

Строк довіреності

Довіреність має бути чинною на момент підписання договору. Якщо строк закінчився до нотаріальної угоди, представник уже не може діяти від імені власника.

Перед угодою перевіряють:

• дату видачі довіреності;
• строк дії;
• чи не закінчився строк;
• чи не встановлені додаткові умови дії;
• чи не обмежена довіреність конкретною датою або подією;
• чи не видана довіреність у порядку передоручення;
• чи не перевищує строк передоручення строк основної довіреності.

Коли довіреність припиняється

Довіреність може припинитися не лише через закінчення строку. Вона може бути скасована довірителем, припинитися через смерть довірителя або представника, втрату дієздатності та інші обставини.

Критично перевірити:

• чи довіритель живий;
• чи не скасована довіреність;
• чи представник живий і дієздатний;
• чи не закінчився строк;
• чи не відмовився представник від повноважень;
• чи не припинилася юридична особа, якщо стороною є юрособа;
• чи немає інших підстав припинення представництва.

Передоручення: коли воно можливе

Передоручення означає, що представник передає свої повноваження іншій особі. Для продажу квартири це підвищений ризик, тому його потрібно окремо перевіряти.

Потрібно з’ясувати:

• чи дозволене передоручення основною довіреністю;
• кому передані повноваження;
• який строк передоручення;
• чи не перевищує він строк основної довіреності;
• чи повідомлений власник;
• чи відповідає обсяг переданих повноважень основній довіреності;
• чи прийме таку довіреність нотаріус.

Якщо покупець бачить не основну довіреність, а довіреність у порядку передоручення, потрібно перевіряти обидва документи.

Довіреність на продаж квартири з-за кордону

Якщо власник перебуває за кордоном, довіреність можна оформити у консульстві України або в іноземного нотаріуса. Документ, оформлений в іноземного нотаріуса, зазвичай потребує апостиля або консульської легалізації та перекладу українською мовою.

Потрібно перевірити:

• країну оформлення документа;
• чи потрібен апостиль;
• чи потрібна консульська легалізація;
• чи правильно зроблений переклад;
• чи перекладені апостиль і службові написи;
• чи правильно зазначені дані власника;
• чи правильно описана квартира;
• чи прийме документ український нотаріус.

Як перевірити дійсність довіреності

Перевірка довіреності — це не лише перегляд копії. Потрібно працювати з оригіналом, перевірити нотаріальне посвідчення, строк, відсутність скасування, повноваження та зв’язок із власником.

Перед угодою перевірте:

• оригінал довіреності;
• дату посвідчення;
• дані довірителя;
• дані представника;
• нотаріуса або консульську установу;
• строк дії;
• відсутність скасування;
• обсяг повноважень;
• право продавати саме цю квартиру;
• право отримувати кошти;
• чи немає передоручення без підстав;
• чи не суперечить довіреність договору;
• чи можна підтвердити волю власника.

Документи для оформлення довіреності

Для підготовки якісної довіреності потрібно мати не лише паспортні дані представника, а й точні дані квартири та майбутньої угоди.

Зазвичай потрібні:

• паспорт власника;
• РНОКПП власника;
• паспортні дані представника;
• РНОКПП представника за наявності;
• правовстановлюючий документ на квартиру;
• адреса квартири;
• реєстраційний номер об’єкта за наявності;
• дані про ціну або межі повноважень щодо ціни;
• інформація про право отримувати кошти;
• умови передоручення або заборона передоручення;
• строк довіреності;
• дані нотаріуса або консульства.

Ризики для власника квартири

Для власника головний ризик — надати представнику надто широкі повноваження без контролю ціни, розрахунку і подальших дій.

Ризики для власника:

• представник продає квартиру за невигідною ціною;
• представник отримує гроші і не передає їх власнику;
• довіреність дозволяє передоручення небажаній особі;
• у довіреності немає обмежень щодо розрахунку;
• представник підписує документи, які власник не погоджував;
• договір містить умови, які власник не контролює;
• не погоджено податки і витрати;
• не визначено, хто передає ключі і документи.

Ризики для покупця

Для покупця довіреність створює додатковий рівень перевірки: потрібно перевірити не лише квартиру і власника, а й представника та його повноваження.

Покупцю потрібно з’ясувати:

• чи справді власник видавав довіреність;
• чи довіреність чинна;
• чи не скасована вона;
• чи не закінчився строк;
• чи представник має право продавати саме цю квартиру;
• чи представник має право отримувати кошти;
• чи власник знає про угоду;
• чи ціна погоджена власником;
• чи немає спору між власником і представником;
• чи документи з-за кордону оформлені правильно.

Що врахувати в договорі купівлі-продажу

Якщо договір підписує представник, у договорі потрібно правильно зазначити його статус і підставу повноважень. Також потрібно узгодити, хто отримує кошти та хто підтверджує повний розрахунок.

У договорі варто перевірити:

• дані власника як продавця;
• дані представника;
• реквізити довіреності;
• обсяг повноважень представника;
• право підписати договір;
• право отримати кошти;
• спосіб розрахунку;
• підтвердження повного розрахунку;
• передачу ключів;
• акт приймання-передачі;
• гарантії продавця;
• відповідальність за недостовірні повноваження.

Внутрішня перелінковка

Якщо власник перебуває за кордоном, перегляньте: Як продати квартиру з-за кордону.

Якщо ви покупець і продавець діє через представника, корисна стаття: Купівля квартири за довіреністю.

Якщо потрібно перевірити об’єкт перед угодою, дивіться також: Юридична чистота нерухомості.

Практичний чекліст

Перед оформленням або використанням довіреності перевірте такі пункти.

1. Визначте, хто є власником квартири.
2. Підготуйте правовстановлюючі документи.
3. Визначте, які саме дії має виконати представник.
4. Пропишіть право продати конкретну квартиру.
5. Окремо пропишіть право отримувати кошти або забороніть його.
6. Визначте строк довіреності.
7. Вирішіть питання передоручення.
8. Погодьте текст з нотаріусом.
9. Перевірте згоду подружжя за потреби.
10. Якщо документ з-за кордону — перевірте апостиль або легалізацію.
11. Перевірте переклад українською.
12. Перед угодою перевірте, чи довіреність не скасована.
13. Перевірте строк дії в день підписання.
14. Зіставте довіреність із проєктом договору.
15. Після угоди перевірте розрахунок і державну реєстрацію.

Типові помилки

Помилки у довіреності часто виявляються в день угоди, коли покупець, продавець, представник і нотаріус уже готові підписувати договір.

Типові помилки:

• використати загальну довіреність без права продати конкретну квартиру;
• не прописати право отримувати кошти;
• не встановити обмеження щодо ціни;
• дозволити передоручення без контролю;
• не перевірити строк дії;
• не перевірити скасування довіреності;
• не погодити текст з нотаріусом;
• помилитися в адресі квартири;
• оформити іноземну довіреність без апостиля або легалізації;
• зробити неправильний переклад;
• не перевірити згоду подружжя;
• передати кошти представнику без належного права отримання;
• не перевірити реальну волю власника.

Коли потрібен юрист з нерухомості

Юрист потрібен, якщо довіреність оформлюється для продажу квартири, власник перебуває за кордоном, документ складений іноземною мовою, представник отримує кошти або покупець сумнівається в безпечності угоди.

Юридична допомога особливо потрібна, якщо:

• потрібно підготувати текст довіреності;
• довіреність оформлюється за кордоном;
• є апостиль або легалізація;
• продається спадкова квартира;
• є подружжя або діти;
• представник має отримувати кошти;
• є передоручення;
• покупець просить підтвердити дійсність документа;
• нотаріус має зауваження до тексту;
• потрібно перевірити договір і порядок розрахунку.