Як продати квартиру, якщо власник перебуває за кордоном

Коротко про головне

Продати квартиру з-за кордону можливо, але потрібно правильно оформити представництво. Найчастіше власник видає довіреність на людину в Україні, а вже представник підписує договір купівлі-продажу у нотаріуса.

Довіреність можна оформити у консульській установі України або в іноземного нотаріуса. Якщо документ оформлений в іноземного нотаріуса, для використання в Україні зазвичай потрібен апостиль або консульська легалізація, а також переклад українською мовою.

Найбільші ризики — нечіткі повноваження представника, відсутність права отримувати кошти, помилки в даних квартири, невраховані податки, згода подружжя, документи з-за кордону без належного посвідчення або розрахунок, який власник не може проконтролювати.

Варіанти продажу квартири з-за кордону

Є кілька практичних варіантів, як власник може продати квартиру, перебуваючи за межами України. Вибір залежить від країни перебування, доступу до консульства, строків, нотаріуса в Україні та вимог до документів.

Основні варіанти:

• оформити довіреність у консульстві України;
• оформити довіреність в іноземного нотаріуса;
• оформити окрему згоду подружжя за кордоном;
• підготувати документи і приїхати в Україну на підписання;
• відкласти угоду до моменту, коли всі документи будуть готові.

Сам договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться в Україні, зазвичай посвідчує український нотаріус. Представник діє на підставі довіреності в межах наданих йому повноважень.

Довіреність у консульстві України

Один із найзручніших варіантів — оформити довіреність у консульській установі України. Такий документ одразу оформлюється українською мовою і за українськими правилами, тому часто простіше сприймається нотаріусом в Україні.

Перед зверненням до консульства потрібно:

• записатися на прийом;
• підготувати паспорт;
• підготувати РНОКПП за наявності;
• підготувати дані представника в Україні;
• підготувати точні дані квартири;
• заздалегідь погодити текст довіреності;
• перевірити консульський збір;
• уточнити строки оформлення;
• домовитися, як оригінал довіреності потрапить в Україну.

Довіреність в іноземного нотаріуса

Якщо до консульства складно потрапити, довіреність можна оформити у нотаріуса країни перебування. Але такий документ потрібно підготувати для використання в Україні.

Зазвичай потрібно перевірити:

• чи приймає український нотаріус довіреність з цієї країни;
• чи потрібен апостиль;
• чи потрібна консульська легалізація;
• чи потрібен переклад українською;
• хто засвідчує переклад;
• чи правильно зазначені дані власника;
• чи правильно зазначені дані представника;
• чи достатні повноваження для продажу квартири;
• чи дозволено отримувати кошти;
• чи немає формулювань, які не прийме нотаріус в Україні.

Перед підписанням в іноземного нотаріуса бажано показати проєкт українському нотаріусу або юристу, щоб не робити документ повторно.

Апостиль або консульська легалізація

Документи, оформлені за кордоном, не завжди автоматично приймаються в Україні. Залежно від країни може знадобитися апостиль або консульська легалізація.

Потрібно з’ясувати:

• у якій країні оформлюється довіреність;
• чи є ця країна учасником апостильної процедури;
• який орган ставить апостиль;
• чи потрібна консульська легалізація;
• чи потрібен переклад після апостиля;
• чи прийме документ конкретний нотаріус в Україні;
• чи не потрібні додаткові підтвердження.

Переклад українською мовою

Якщо довіреність або інший документ оформлені іноземною мовою, для використання в Україні потрібен переклад українською мовою. Переклад має бути оформлений так, щоб його прийняв український нотаріус.

Перевірте:

• хто робить переклад;
• чи потрібно нотаріально засвідчувати підпис перекладача;
• чи перекладені всі сторінки;
• чи перекладені апостиль або легалізаційні написи;
• чи збігаються імена, адреси, паспортні дані;
• чи немає помилок у назві квартири або адресі;
• чи правильно перекладені повноваження представника.

Навіть дрібна помилка у ПІБ, адресі або повноваженнях може ускладнити посвідчення договору.

Які повноваження мають бути у довіреності

Довіреність має бути не загальною, а достатньо конкретною. Представник повинен мати право не просто «представляти інтереси», а саме продати визначену квартиру, підписати договір, отримати документи і виконати дії, потрібні для угоди.

У довіреності бажано передбачити право представника:

• продавати конкретну квартиру;
• визначати або погоджувати ціну в межах домовленостей;
• підписувати договір купівлі-продажу;
• подавати документи нотаріусу;
• отримувати витяги і довідки;
• подавати заяви;
• отримувати кошти, якщо власник це дозволяє;
• підписувати розписки про розрахунок;
• підписувати акт приймання-передачі;
• передавати ключі;
• вирішувати питання з комунальними платежами;
• реєструвати або знімати обтяження, якщо це потрібно;
• представляти інтереси перед нотаріусами, реєстраторами, банками та органами влади.

Кого призначити представником

Представник фактично підписує договір замість власника, спілкується з нотаріусом, передає документи, може отримувати кошти і виконувати інші важливі дії. Тому це має бути особа, якій власник повністю довіряє.

Перед вибором представника варто оцінити:

• чи є у людини реальна можливість бути в Україні;
• чи розуміє вона умови угоди;
• чи готова працювати з нотаріусом;
• чи не має конфлікту інтересів;
• чи буде вона отримувати кошти;
• чи може вона передати ключі;
• чи може підписувати акт приймання-передачі;
• чи є ризик зловживання повноваженнями.

Якщо власник не хоче, щоб представник отримував гроші, це потрібно прямо зазначити і погодити інший порядок розрахунку.

Ризики для покупця при продажу за довіреністю

Покупець має бути уважним, якщо квартира продається не особисто власником, а представником. Це не означає, що угода небезпечна, але перевірок має бути більше.

Покупцю потрібно перевірити:

• чи справді власник видавав довіреність;
• чи довіреність чинна;
• чи не скасована довіреність;
• чи є право продавати саме цю квартиру;
• чи є право отримувати кошти;
• чи відповідає ціна волі власника;
• чи є зв’язок із власником;
• чи немає спору між власником і представником;
• чи правильно оформлено іноземний документ;
• чи приймає довіреність український нотаріус.

Документи для продажу квартири з-за кордону

Повний перелік залежить від квартири, власника, сімейного статусу, способу набуття права, країни перебування та вимог нотаріуса.

Зазвичай потрібні:

• паспорт власника;
• РНОКПП;
• правовстановлюючий документ на квартиру;
• витяг або інформація з реєстру прав;
• технічний паспорт за потреби;
• документи про сімейний статус;
• згода другого з подружжя за потреби;
• довіреність на представника;
• апостиль або легалізація для іноземної довіреності;
• переклад українською мовою;
• оцінка квартири;
• документи для сплати податків;
• банківські реквізити або порядок розрахунку;
• проєкт договору купівлі-продажу.

Згода подружжя, якщо власник за кордоном

Якщо квартира була набута у шлюбі, може знадобитися згода другого з подружжя. Якщо другий з подружжя також перебуває за кордоном, згоду потрібно оформити так, щоб її прийняв український нотаріус.

Потрібно перевірити:

• чи був власник у шлюбі на момент набуття квартири;
• чи є квартира спільним майном подружжя;
• чи потрібна згода другого з подружжя;
• де перебуває другий з подружжя;
• чи можна оформити згоду в консульстві;
• чи потрібен апостиль або легалізація;
• чи потрібен переклад;
• чи правильно описана квартира у згоді.

Податки при продажу квартири з-за кордону

Перебування власника за кордоном саме по собі не завжди означає, що він є нерезидентом для податкових цілей. Податковий статус потрібно перевіряти окремо.

Перед угодою потрібно з’ясувати:

• чи є власник резидентом України;
• чи це перший продаж нерухомості у році;
• скільки років квартира перебуває у власності;
• чи квартира отримана у спадщину;
• яка оціночна вартість;
• яка ціна договору;
• чи виникає ПДФО;
• чи виникає військовий збір;
• хто і коли сплачує податки;
• які документи нотаріус вимагатиме до посвідчення договору.

Якщо власник є нерезидентом, податкове навантаження може бути іншим, тому розрахунок потрібно робити до підписання договору.

Розрахунок і отримання коштів

Коли власник за кордоном, питання розрахунку стає одним із ключових. Потрібно визначити, хто фактично отримує кошти, у якій формі, як підтверджується повний розрахунок і чи не перевищує представник свої повноваження.

У довіреності та договорі потрібно погодити:

• чи має представник право отримувати кошти;
• чи кошти перераховуються безпосередньо власнику;
• чи використовується банківський рахунок;
• чи дозволений готівковий розрахунок у конкретній ситуації;
• хто підписує розписку;
• як підтверджується повний розрахунок;
• що відбувається, якщо угода не посвідчена;
• коли передаються ключі;
• хто підписує акт приймання-передачі.

Український нотаріус: що він перевірить

Український нотаріус перевіряє право власності, обтяження, особу представника, обсяг повноважень, довіреність, документи з-за кордону, податки та можливість посвідчення договору.

Нотаріусу потрібно надати:

• оригінал довіреності;
• апостиль або легалізацію за потреби;
• переклад українською;
• паспорт представника;
• документи власника;
• правовстановлюючі документи;
• оцінку;
• документи про сімейний статус;
• згоду подружжя за потреби;
• документи про сплату податків;
• проєкт договору;
• дані для розрахунку.

Якщо нотаріус бачить, що довіреність не дає потрібного повноваження, угоду можуть не посвідчити.

Що зробити після угоди

Після підписання договору потрібно перевірити результат державної реєстрації, повний розрахунок, передачу квартири та документи, які залишаються у власника і покупця.

Після угоди перевірте:

• чи зареєстровано право покупця;
• чи отримано всі примірники договору;
• чи підтверджено повний розрахунок;
• чи представник передав кошти власнику;
• чи підписано акт приймання-передачі;
• чи передані ключі;
• чи зафіксовані показники лічильників;
• чи закриті комунальні питання;
• чи зняті з реєстрації особи за домовленістю;
• чи зберігаються копії довіреності, договору і платіжних документів.

Внутрішня перелінковка

Якщо потрібно порахувати податки перед продажем, перегляньте: Податки при продажу квартири у 2026 році.

Якщо покупець хоче перевірити ризики угоди, корисна стаття: Юридична чистота нерухомості.

Якщо угода вже на етапі договору, дивіться також: Договір купівлі-продажу квартири.

Практичний чекліст

Якщо власник квартири перебуває за кордоном, дійте послідовно.

1. Визначте, чи власник буде продавати особисто або через представника.
2. Оберіть варіант оформлення довіреності: консульство або іноземний нотаріус.
3. Погодьте текст довіреності з українським нотаріусом.
4. Вкажіть у довіреності точні дані квартири.
5. Пропишіть право продати квартиру.
6. Окремо пропишіть право отримувати кошти, якщо це потрібно.
7. Перевірте апостиль або легалізацію.
8. Підготуйте переклад українською.
9. Перевірте згоду подружжя.
10. Підготуйте правовстановлюючі документи.
11. Перевірте реєстр прав та обтяження.
12. Порахуйте податки.
13. Погодьте порядок розрахунку.
14. Передайте оригінал довіреності в Україну.
15. Після угоди перевірте реєстрацію права покупця і розрахунок з власником.

Типові помилки

У продажах з-за кордону більшість проблем виникає через довіреність: її текст, посвідчення, переклад або недостатні повноваження.

Типові помилки:

• оформити довіреність без погодження з українським нотаріусом;
• не вказати право продати конкретну квартиру;
• не вказати право отримувати кошти;
• помилитися в адресі або даних квартири;
• не зробити апостиль або легалізацію;
• не перекласти документ українською;
• не перекласти апостиль або службові написи;
• обрати представника без контролю розрахунку;
• не оформити згоду подружжя;
• не порахувати податки до угоди;
• не перевірити реєстр і обтяження;
• не передати оригінал довіреності в Україну вчасно;
• підписати розписку, яка суперечить договору;
• не перевірити результат державної реєстрації після угоди.

Коли потрібен юрист з нерухомості

Юрист потрібен, якщо власник перебуває за кордоном, угода проводиться за довіреністю, є іноземні документи, складний розрахунок, нерезидент, подружжя, спадщина, арешт, іпотека або покупець просить швидко підписати документи.

Правова допомога особливо потрібна, якщо:

• потрібно підготувати текст довіреності;
• довіреність оформлюється в іноземного нотаріуса;
• потрібен апостиль або легалізація;
• потрібна згода подружжя з-за кордону;
• представник буде отримувати кошти;
• власник є нерезидентом;
• квартира спадкова;
• є кілька співвласників;
• є обтяження або судові ризики;
• потрібно погодити договір і розрахунок.

Юрист допоможе підготувати довіреність, перевірити документи, погодити нотаріуса, розрахувати податки, зменшити ризики для власника і покупця та супроводити угоду до реєстрації права.