Податки при продажу квартири у 2026 році: хто і скільки платить

Коротко про головне

Податок при продажу квартири у 2026 році залежить не лише від ціни в договорі. Важливо встановити, скільки об’єктів нерухомості продавець уже відчужував протягом року, скільки часу квартира перебувала у власності, як вона була набута, чи є продавець резидентом України та яка оціночна вартість об’єкта.

Основні платежі продавця — це податок на доходи фізичних осіб і військовий збір, якщо операція не підпадає під звільнення. Окремо можуть бути нотаріальні платежі, адміністративні збори, послуги оцінювача, банківські платежі та витрати на підготовку документів.

Податки потрібно рахувати до візиту до нотаріуса. Якщо зробити це в день угоди, може виявитися, що продавець неправильно визначив ставку, не врахував попередній продаж або не підготував документ, який підтверджує право на пільгове оподаткування.

Хто платить податки при продажу квартири

У стандартній ситуації податкове навантаження при продажу квартири стосується продавця, оскільки саме він отримує дохід від продажу нерухомості. Покупець може мати власні витрати, але ПДФО і військовий збір з доходу від продажу квартири — це питання продавця.

Перед угодою потрібно визначити:

• хто є продавцем;
• чи продавець є фізичною особою;
• чи продавець є резидентом України;
• скільки об’єктів нерухомості продавець продавав у цьому році;
• скільки років квартира перебуває у власності;
• як квартира була набута;
• яка оціночна вартість;
• яка ціна зазначається в договорі;
• чи є підстави для звільнення від оподаткування.

Якщо у продавця кілька співвласників, податковий статус потрібно перевіряти щодо кожного співвласника окремо.

Коли продаж квартири може бути без ПДФО та військового збору

Пільговий сценарій можливий, якщо продається квартира або інший об’єкт житлової нерухомості, який підпадає під правила першого продажу протягом року, і дотримані умови щодо строку володіння.

Зазвичай потрібно перевірити три умови:

• це перший продаж нерухомості продавцем у звітному році;
• об’єкт належить до житлової нерухомості, для якої передбачене звільнення;
• квартира перебуває у власності понад 3 роки або була отримана у спадщину.

Коли застосовується 5% ПДФО + 5% військовий збір

Ставка 5% ПДФО та 5% військового збору часто виникає тоді, коли продавець не проходить умови для повного звільнення, але операція ще не є третьою або наступною у відповідному році.

Такий сценарій можливий, якщо:

• квартира продається вдруге протягом року;
• квартира перебувала у власності менше 3 років;
• продається об’єкт, який не підпадає під пільговий перелік;
• немає документів, які підтверджують спадкове походження;
• продавець помилково вважає продаж першим, але в цьому році вже була інша операція.

Перед нотаріусом важливо перевірити не лише квартиру, яку продають зараз, а й попередні операції продавця за цей рік.

Коли застосовується 18% ПДФО + 5% військовий збір

Підвищена ставка може застосовуватися, якщо це третій або наступний продаж відповідних об’єктів нерухомості протягом року, а також у випадках, коли закон прямо відносить операцію до оподаткування за загальною ставкою.

Ризик ставки 18% потрібно перевірити, якщо:

• продавець уже продавав нерухомість у цьому році;
• це третя або наступна операція;
• продається кілька об’єктів поспіль;
• продавець є нерезидентом;
• є складна структура власності або кілька співвласників;
• продавець не може пояснити податкову історію за рік.

Продаж спадкової квартири

Спадкова квартира має окреме значення для податкової перевірки. Якщо квартира отримана у спадщину, продавцю потрібно підтвердити це свідоцтвом про право на спадщину та записом у реєстрі.

Перед продажем спадкової квартири перевіряють:

• свідоцтво про право на спадщину;
• дату набуття права;
• чи зареєстроване право власності;
• чи немає інших спадкоємців зі спором;
• чи немає судового спору щодо спадщини;
• чи це перший продаж у році;
• чи продавець є резидентом України;
• які податки застосовуються саме до цього продавця.

Якщо спадкова квартира продається одразу після оформлення спадщини, потрібно перевірити не лише податки, а й ризик спадкового спору.

Якщо продавець нерезидент

Якщо власник квартири є нерезидентом України, податковий сценарій потрібно аналізувати окремо. Для нерезидентів продаж нерухомості може оподатковуватися за загальною ставкою ПДФО, а також військовим збором.

Перед продажем нерезиденту потрібно перевірити:

• податковий статус особи;
• чи є підтвердження резидентності або нерезидентності;
• ставку ПДФО;
• ставку військового збору;
• чи потрібно подавати декларацію;
• чи є представник за довіреністю;
• чи правильно оформлено документи з-за кордону;
• як буде проведено розрахунок;
• чи не виникають додаткові банківські або валютні питання.

Оцінка квартири і база для податку

Податки при продажу квартири рахують не з довільної суми, яку сторони усно погодили між собою. Має значення ціна договору та оціночна вартість, яку використовують для нотаріального оформлення.

Потрібно перевірити:

• чи потрібна оцінка для конкретної угоди;
• хто її замовляє;
• яка оціночна вартість;
• чи не нижча договірна ціна за базу, яку потрібно враховувати;
• чи правильно зазначена квартира;
• чи оцінка чинна на дату договору;
• чи відповідає оцінка документам на об’єкт.

Якщо сторони занижують ціну у договорі, це може створити податкові, доказові та майнові ризики для обох сторін.

Що перевіряє нотаріус

Нотаріус перевіряє документи для посвідчення договору, право власності, обтяження, особи сторін, повноваження представника та документи, необхідні для податкового оформлення.

До нотаріуса потрібно підготувати:

• правовстановлюючий документ;
• інформацію з реєстру прав;
• паспорт продавця;
• РНОКПП;
• документи про сімейний статус;
• згоду другого з подружжя за потреби;
• документи про спадщину за потреби;
• технічний паспорт за потреби;
• оцінку;
• документи про сплату податків і зборів, якщо вони виникають;
• довіреність, якщо діє представник.

Документи для продажу квартири

Повний перелік документів залежить від об’єкта, продавця, сімейного статусу, способу набуття квартири і податкового сценарію.

Зазвичай потрібні:

• паспорт продавця;
• РНОКПП;
• правовстановлюючий документ;
• актуальна інформація з реєстру прав;
• документи про сімейний статус;
• згода другого з подружжя за потреби;
• технічний паспорт за потреби;
• оцінка квартири;
• документи про спадщину, якщо квартира спадкова;
• довіреність, якщо діє представник;
• документи про сплату податків і зборів;
• проєкт договору;
• документи для розрахунку між сторонами.

Приклад розрахунку податків

Приклад допомагає зрозуміти логіку, але не замінює індивідуальний розрахунок перед нотаріусом.

Якщо квартира продається за 1 500 000 грн і операція підпадає під ставку 5% ПДФО та 5% військового збору, загальне податкове навантаження продавця може складати 10% від бази оподаткування:

• ПДФО 5% — 75 000 грн;
• військовий збір 5% — 75 000 грн;
• разом — 150 000 грн.

Якщо застосовується 18% ПДФО та 5% військового збору, загальне навантаження становить 23% від бази:

• ПДФО 18% — 270 000 грн;
• військовий збір 5% — 75 000 грн;
• разом — 345 000 грн.

Інші витрати при продажу квартири

Окрім ПДФО і військового збору, сторони мають погодити інші витрати. Частину з них традиційно розподіляють за домовленістю, тому краще зафіксувати це до дня угоди.

Можливі витрати:

• послуги нотаріуса;
• адміністративний збір;
• оцінка квартири;
• банківські платежі;
• витрати на підготовку документів;
• переклад або легалізація документів за потреби;
• правнича допомога;
• комунальні розрахунки до дати передачі квартири.

У договорі або окремій домовленості варто зазначити, хто саме сплачує кожну категорію витрат.

Типові помилки

Податкові помилки при продажу квартири часто виникають через те, що продавець рахує витрати приблизно або орієнтується на чужий приклад.

Типові помилки:

• вважати, що перший продаж завжди без податків;
• не врахувати строк володіння квартирою;
• не перевірити попередні продажі за рік;
• не врахувати статус нерезидента;
• не підготувати документи про спадщину;
• рахувати податок не від тієї бази;
• занижувати ціну у договорі без розуміння ризиків;
• не погодити, хто платить нотаріальні витрати;
• не перевірити військовий збір;
• приходити до нотаріуса без оцінки або потрібних документів;
• не врахувати витрати на довіреність, переклад або легалізацію;
• не отримати підтвердження сплати податків.

Коли потрібен юрист з нерухомості

Юрист потрібен, якщо податковий сценарій неочевидний або угода має додаткові ризики: спадщина, нерезидент, довіреність, кілька продажів за рік, частка у квартирі, подружжя, арешт, іпотека або складний порядок розрахунку.

Правова допомога особливо потрібна, якщо:

• квартира продається менше ніж через 3 роки після набуття;
• це другий або третій продаж у році;
• квартира отримана у спадщину;
• продавець перебуває за кордоном;
• продавець є нерезидентом;
• продаж відбувається за довіреністю;
• є кілька співвласників;
• потрібно порахувати податки до нотаріуса;
• сторони не погодили, хто платить витрати;
• покупець просить занижувати ціну в договорі.

Юрист допоможе перевірити документи, визначити податковий сценарій, підготувати умови договору, розрахунок витрат і безпечний порядок передачі коштів.