Договір купівлі-продажу квартири: що потрібно знати перед підписанням

Коротко про головне

Договір купівлі-продажу квартири — це не просто формальний документ у нотаріуса. Для покупця це момент, коли гроші переходять до продавця, а право власності має бути належно оформлене в реєстрі. Тому до підписання потрібно перевірити не лише квартиру, а й продавця, історію права, обтяження, подружжя, дітей, довіреність, зареєстрованих осіб, податки і спосіб розрахунку.

Основна помилка покупця — приймати рішення лише за витягом з Державного реєстру речових прав або словами продавця. Витяг показує актуальний запис, але не завжди пояснює, чи не було проблем із первинними документами, спадщиною, судовим спором, правами подружжя або попередніми угодами.

Безпечна купівля квартири починається не в день підписання, а раніше: з перевірки документів, погодження умов договору, порядку розрахунку, передачі ключів, звільнення квартири та відповідальності сторін.

Коли укладається договір купівлі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу квартири укладається тоді, коли сторони погодили об’єкт, ціну, порядок розрахунку, дату підписання, нотаріуса, перелік документів і умови фактичної передачі квартири.

Перед нотаріальним підписанням бажано мати проєкт договору і перевірити його не в день угоди, а заздалегідь. Це дозволяє побачити слабкі місця: нечіткий порядок розрахунку, відсутність гарантій продавця, незрозумілі строки звільнення квартири, ризикові умови щодо авансу або відсутність відповідальності за порушення домовленостей.

До підписання потрібно погодити:

• точні дані сторін;
• об’єкт продажу;
• ціну квартири;
• валютний еквівалент, якщо сторони його використовують у дозволеній формі;
• порядок і момент передачі коштів;
• хто оплачує нотаріуса, податки та збори;
• строк звільнення квартири;
• порядок передачі ключів;
• показники лічильників;
• підтвердження відсутності боргів або порядок їх погашення;
• відповідальність за порушення умов.

Перевірка до передачі коштів

Перевірка квартири має відбутися до передачі значного авансу або всієї суми. Якщо спочатку передати гроші, а потім виявити ризик, покупець опиняється у слабшій позиції: доведеться не лише відмовлятися від угоди, а й повертати кошти.

Перед оплатою потрібно перевірити:

• хто є власником квартири;
• на підставі якого документа виникло право власності;
• чи збігається об’єкт у документах і фактично;
• чи немає співвласників;
• чи потрібна згода другого з подружжя;
• чи немає прав дітей або дозволу органу опіки;
• чи немає арешту, іпотеки або заборони відчуження;
• чи немає судових спорів щодо квартири або продавця;
• чи немає виконавчих проваджень, які можуть створити ризик;
• чи справжня і чинна довіреність, якщо діє представник;
• чи погоджено спосіб безпечного розрахунку;
• чи є умови повернення авансу або завдатку.

Правовстановлюючі документи на квартиру

Правовстановлюючий документ показує, як саме продавець набув квартиру. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду, договір довічного утримання, приватизаційні документи або інший документ.

Потрібно перевірити:

• назву документа;
• дату документа;
• ким документ посвідчений або виданий;
• чи правильно зазначені сторони;
• чи збігається адреса квартири;
• чи збігається площа і характеристики;
• чи немає виправлень або неточностей;
• чи була державна реєстрація права;
• чи не було спору щодо цього документа;
• чи не є документ похідним від ризикової попередньої угоди.

Якщо право виникло через спадщину, суд, дарування, довіреність або нещодавню купівлю, ризики потрібно аналізувати уважніше.

Державний реєстр речових прав: що показує і чого не показує

Витяг із Державного реєстру речових прав показує актуальні зареєстровані права та обтяження щодо квартири. Це обов’язкова, але не єдина частина перевірки.

У реєстрі потрібно перевірити:

• власника;
• частку власника;
• підставу набуття права;
• дату державної реєстрації;
• реєстраційний номер об’єкта;
• опис об’єкта;
• іпотеку;
• арешт;
• заборону відчуження;
• інші речові права третіх осіб;
• відповідність запису правовстановлюючому документу.

Історія права власності

Історія права показує, хто і як володів квартирою до продавця. Це важливо, бо проблеми можуть виникати не лише в останній угоді, а й у попередньому переході права.

Особливо уважно перевіряють квартири, якщо:

• продавець набув право нещодавно;
• квартира часто перепродавалася;
• право виникло через спадщину;
• була купівля за довіреністю;
• було судове рішення;
• були неповнолітні власники або користувачі;
• була приватизація;
• були поділ майна подружжя або спадкові спори;
• продавець не може пояснити історію квартири;
• документи надають не повністю.

Юридична перевірка має виглядати як хронологія: дата, власник, документ, підстава переходу права, можливий ризик і спосіб його усунення.

Співвласники і згода подружжя

Перед підписанням договору потрібно з’ясувати, чи продається вся квартира або лише частка, чи є інші співвласники, чи набувалася квартира у шлюбі і чи потрібна згода другого з подружжя.

Перевірте:

• чи є квартира спільною сумісною власністю;
• чи є часткова власність;
• чи продають усі співвласники;
• чи потрібна згода другого з подружжя;
• чи був шлюб на момент набуття квартири;
• чи є шлюбний договір або договір про поділ майна;
• чи не було розірвання шлюбу без поділу квартири;
• чи немає спору між колишнім подружжям;
• чи правильно оформлені заяви і згоди.

Діти та дозвіл органу опіки

Якщо дитина є власником, співвласником або має право користування квартирою у випадках, визначених законом, угода може потребувати додаткової перевірки та дозволу органу опіки і піклування.

Потрібно з’ясувати:

• чи є серед власників малолітні або неповнолітні діти;
• чи має дитина право користування квартирою;
• чи потрібен дозвіл органу опіки;
• чи не порушує продаж право дитини на житло;
• чи є рішення органу опіки;
• чи відповідає рішення саме цій угоді;
• чи не закінчився строк або умови дозволу;
• чи не накладена заборона відчуження в інтересах дитини.

Продаж квартири за довіреністю

Продаж за довіреністю — це не заборонено, але це підвищений ризик для покупця. Потрібно перевірити не лише особу представника, а й чинність довіреності, обсяг повноважень і реальну волю власника.

Перевірте:

• хто видав довіреність;
• коли її видано;
• ким посвідчено;
• чи не скасована довіреність;
• чи є право продавати саме цю квартиру;
• чи є право отримувати кошти;
• чи дозволено визначати ціну;
• чи не закінчився строк довіреності;
• чи не є довіреність іноземною і чи правильно її легалізовано;
• чи можна зв’язатися з власником до угоди.

Арешти, іпотека, заборони та інші обтяження

Обтяження можуть прямо перешкоджати продажу або створювати ризик для покупця. Їх потрібно перевіряти до авансу і повторно безпосередньо перед нотаріальним підписанням.

До ризикових обтяжень належать:

• іпотека;
• арешт майна;
• заборона відчуження;
• податкова застава;
• обтяження в межах виконавчого провадження;
• права користування третіх осіб;
• судові заборони;
• забезпечення позову;
• інші зареєстровані обмеження.

Якщо обтяження планують знімати одночасно з угодою, порядок має бути письмово погоджений: хто, коли, за які кошти і яким документом підтверджує зняття.

Судові спори та виконавчі провадження

Навіть якщо в реєстрі немає арешту, потрібно перевірити, чи немає судового спору щодо квартири, продавця, спадщини, поділу майна, боргів або виконавчого провадження.

Ризик може бути, якщо:

• продавець має значні борги;
• продавець є відповідачем у майновому спорі;
• квартира була предметом спадкового спору;
• є спір між колишнім подружжям;
• було судове рішення щодо квартири;
• є виконавчі провадження;
• є ризик майбутнього арешту;
• продавець терміново продає квартиру без зрозумілої причини.

Технічний паспорт і фактичний стан квартири

Юридична перевірка має стосуватися не лише права власності, а й самого об’єкта. Потрібно порівняти документи з фактичним станом квартири: площу, планування, кімнати, балкони, перепланування, поверх, адресу і технічні характеристики.

Перевірте:

• технічний паспорт;
• загальну і житлову площу;
• кількість кімнат;
• поверх;
• адресу;
• наявність перепланувань;
• чи не приєднано місця загального користування;
• стан комунікацій;
• показники лічильників;
• борги за комунальні послуги;
• наявність меблів або техніки, якщо вони входять у домовленість.

Якщо фактичний стан не відповідає документам, потрібно зрозуміти, чи це технічна помилка, самовільне перепланування або ризик, який краще усунути до підписання договору.

Зареєстровані особи у квартирі

Перед купівлею потрібно з’ясувати, хто зареєстрований у квартирі і коли ці особи будуть зняті з реєстрації. Особливо уважно варто перевіряти дітей, осіб за кордоном, військовослужбовців, співвласників, колишніх членів сім’ї та осіб, які фактично проживають у квартирі.

У договорі або додатковому документі бажано визначити:

• хто зареєстрований у квартирі;
• коли продавець і члени сім’ї знімаються з реєстрації;
• коли квартира фактично звільняється;
• хто передає ключі;
• що буде, якщо особа не зніметься з реєстрації;
• чи є особи, які мають право користування;
• чи є діти або інші особи з особливим статусом.

Аванс або завдаток перед купівлею квартири

Перед основним договором сторони часто передають аванс або завдаток. Це різні юридичні конструкції, тому формулювання документа має значення. Неправильний текст може ускладнити повернення коштів або створити спір щодо відповідальності сторін.

У документі про передоплату потрібно зазначити:

• хто передає кошти;
• хто отримує кошти;
• за яку квартиру передаються кошти;
• сума;
• призначення платежу;
• чи це аванс, завдаток або інший платіж;
• строк укладення основного договору;
• умови повернення коштів;
• наслідки відмови продавця;
• наслідки відмови покупця;
• що відбувається, якщо виявлено юридичний ризик;
• чи входить сума у загальну ціну квартири.

Що має бути в договорі купівлі-продажу квартири

Договір має не просто повторювати паспортні дані сторін. Він повинен точно описувати об’єкт, ціну, порядок розрахунку, гарантії продавця, передачу квартири і наслідки порушення умов.

У договорі важливо перевірити:

• правильність даних продавця і покупця;
• точну адресу квартири;
• реєстраційний номер об’єкта;
• площу і характеристики;
• підставу права власності продавця;
• ціну договору;
• порядок розрахунку;
• момент передачі коштів;
• гарантії продавця щодо відсутності обтяжень;
• гарантії щодо прав третіх осіб;
• інформацію про зареєстрованих осіб;
• строк фактичної передачі квартири;
• порядок передачі ключів;
• відповідальність сторін;
• розподіл витрат на нотаріуса, податки і збори.

Загальні фрази про «відсутність претензій» або «юридичну чистоту» не замінюють конкретних гарантій і перевірених фактів.

Розрахунок і передача коштів

Порядок розрахунку має бути зрозумілим до підписання договору. Потрібно визначити суму, валютний еквівалент у дозволених законом випадках, спосіб передачі коштів, момент платежу і документ, який підтверджує оплату.

Безпечний розрахунок має відповідати трьом речам:

• гроші передаються реальному продавцю або уповноваженій особі;
• момент платежу пов’язаний із нотаріальним посвідченням і реєстраційною дією;
• платіж підтверджується документально і не суперечить договору.

Окремо потрібно погодити:

• чи буде безготівковий розрахунок;
• чи буде банківська комірка або інший безпечний механізм;
• коли продавець отримує доступ до коштів;
• що відбувається, якщо реєстрація не відбулася;
• як підтверджується повний розрахунок;
• чи потрібна розписка;
• чи відповідає розписка умовам договору.

Податки, збори та витрати

До угоди потрібно порахувати всі витрати: нотаріальні платежі, адміністративні збори, податки, військовий збір, пенсійний збір, оцінку, технічні документи, банківські платежі та правничу допомогу.

Розмір податків залежить від ситуації: строку володіння квартирою, кількості продажів за рік, статусу продавця, ціни, оціночної вартості, резидентності, спадщини або інших обставин.

Перед угодою потрібно з’ясувати:

• хто сплачує нотаріальні витрати;
• хто сплачує податки і збори;
• чи потрібна оцінка;
• яка база для оподаткування;
• чи є пільги або винятки;
• чи є ризик додаткових витрат після угоди;
• чи всі платежі враховані в домовленості сторін.

Передача квартири після договору

Підписання договору не завжди означає, що покупець одразу отримав фактичний контроль над квартирою. Тому потрібно окремо оформити передачу ключів, стан квартири, лічильники, майно і строки звільнення.

Бажано скласти акт приймання-передачі, у якому зазначити:

• дату передачі;
• хто передає і хто приймає квартиру;
• кількість комплектів ключів;
• стан квартири;
• перелік меблів і техніки, якщо вони залишаються;
• показники лічильників;
• відсутність або наявність комунальних боргів;
• строк остаточного звільнення;
• відповідальність за невиконання умов;
• підписи сторін.

Якщо продавець залишається у квартирі після договору навіть на кілька днів, це потрібно оформити письмово.

Що зробити після підписання договору

Після нотаріального посвідчення договору покупцю потрібно отримати повний пакет документів і перевірити, чи правильно зареєстровано право власності.

Після угоди перевірте:

• договір купівлі-продажу;
• витяг або інформацію про державну реєстрацію права;
• правильність ПІБ нового власника;
• правильність адреси;
• реєстраційний номер об’єкта;
• частку власності;
• відсутність нових обтяжень;
• передачу ключів;
• акт приймання-передачі;
• показники лічильників;
• комунальні розрахунки;
• зняття попередніх мешканців з реєстрації за домовленістю.

Внутрішня перелінковка

Якщо потрібно перевірити квартиру перед угодою, корисна стаття: Перевірка квартири перед купівлею.

Якщо ви ще не впевнені у безпечності об’єкта, перегляньте: Як безпечно купити квартиру.

Якщо сторони планують передоплату, дивіться також: Аванс або завдаток при купівлі квартири.

Практичний чекліст перед підписанням

Перед договором купівлі-продажу квартири дійте послідовно.

1. Отримайте копії правовстановлюючих документів.
2. Перевірте актуальний витяг з Державного реєстру речових прав.
3. Зіставте реєстр із первинними документами.
4. Перевірте історію набуття права.
5. Перевірте співвласників.
6. Перевірте сімейний статус продавця.
7. Перевірте необхідність згоди другого з подружжя.
8. Перевірте дітей, орган опіки і право користування.
9. Перевірте арешти, іпотеку і заборони.
10. Перевірте судові спори і виконавчі провадження.
11. Перевірте довіреність, якщо діє представник.
12. Порівняйте техпаспорт із фактичним станом квартири.
13. З’ясуйте зареєстрованих осіб і строки зняття з реєстрації.
14. Погодьте порядок розрахунку.
15. Перевірте проєкт договору до дня підписання.
16. Після угоди перевірте державну реєстрацію права власності.

Типові помилки покупця

Більшість проблем із купівлею квартири виникає не через складність договору, а через поспіх, неповну перевірку і неправильну передачу коштів.

Типові помилки:

• покладатися лише на нотаріуса;
• перевірити тільки витяг із реєстру;
• не читати первинні документи;
• не перевірити історію права;
• ігнорувати згоду подружжя;
• не перевірити дітей і орган опіки;
• прийняти копію довіреності без перевірки;
• передати аванс без умов повернення;
• передати кошти до перевірки;
• не погодити порядок зняття осіб з реєстрації;
• не оформити передачу ключів;
• не перевірити комунальні борги;
• не перевірити судові та виконавчі ризики;
• підписати договір без попереднього аналізу тексту.

Коли потрібен юрист з нерухомості

Юрист потрібен не лише тоді, коли вже є проблема. Найкращий момент для юридичного супроводу — до передачі авансу і до підписання договору.

Правова допомога особливо потрібна, якщо:

• квартира продається за довіреністю;
• право виникло через спадщину;
• є неповнолітні власники або користувачі;
• квартира набувалася у шлюбі;
• є колишнє подружжя або спір про майно;
• є арешт, іпотека або заборона;
• є судове рішення в історії права;
• квартира швидко перепродавалася;
• продавець просить великий аванс;
• документи надають неповністю;
• є розбіжності у площі або технічному паспорті;
• потрібно перевірити проєкт договору і порядок розрахунку.

Юрист аналізує документи, формує таблицю ризиків, перевіряє договір, пропонує умови для захисту покупця і пояснює, які ризики можна усунути, а від яких краще відмовитися.