Купівля квартири за довіреністю: ризики для покупця

Коротко про головне

Купівля квартири за довіреністю можлива, але для покупця така угода має підвищений рівень ризику. Продавцем залишається власник квартири, а представник лише підписує документи від його імені в межах довіреності.

Покупцю потрібно перевірити не тільки квартиру, витяг із реєстру і правовстановлюючі документи, а й саму довіреність: чи вона чинна, чи не скасована, чи не закінчився строк, чи має представник право продати саме цей об’єкт, отримати гроші та підписати документи про повний розрахунок.

Найбільший ризик — коли покупець передає кошти представнику, а потім з’ясовується, що повноваження були недостатніми, довіреність припинилася або власник заперечує свою волю на продаж.

Чи безпечно купувати квартиру за довіреністю

Сам факт продажу через представника не означає, що угода небезпечна. Але така угода вимагає більше перевірок, бо між покупцем і власником з’являється третя особа — представник.

Угода може бути безпечною, якщо:

• власник справді видав довіреність;
• довіреність чинна;
• довіреність не скасована;
• представник має право продати саме цю квартиру;
• представник має право отримувати кошти або розрахунок іде власнику;
• квартира перевірена за реєстрами і документами;
• немає обтяжень, судів або прихованих прав третіх осіб;
• власник підтверджує волю на продаж;
• договір і розрахунок не суперечать довіреності.

Коли угода за довіреністю ризикована

Ризик зростає, якщо продавець особисто не виходить на зв’язок, представник поспішає, довіреність оформлена за кордоном, у документі нечіткі повноваження або покупцю пропонують передати гроші до повної перевірки.

Ознаки ризику:

• показують лише копію довіреності;
• оригінал обіцяють надати “у нотаріуса”;
• власник недоступний для підтвердження;
• представник не може пояснити умови продажу;
• у довіреності немає права отримувати кошти;
• довіреність видана давно;
• довіреність оформлена за кордоном без зрозумілого апостиля або перекладу;
• є передоручення;
• ціна помітно нижча за ринок;
• продавець не надає повний пакет документів;
• є борги, арешти, суди або складна історія права.

Як перевірити власника квартири

Представник підписує документи, але продавцем залишається власник. Тому покупцю потрібно перевірити саме власника: його право, документи, сімейний статус, борги, суди і реальну волю на продаж.

Потрібно перевірити:

• ПІБ власника;
• паспортні дані;
• РНОКПП;
• правовстановлюючий документ;
• актуальний запис у реєстрі прав;
• сімейний статус;
• чи потрібна згода другого з подружжя;
• судові справи;
• виконавчі провадження;
• чи немає ознак спору між власником і представником;
• чи власник підтверджує продаж, ціну і представника.

Як перевірити довіреність

Перевірка довіреності починається з оригіналу. Копія може допомогти для попереднього аналізу, але для угоди потрібен оригінал і перевірка нотаріусом.

Покупцю потрібно перевірити:

• оригінал довіреності;
• дату видачі;
• строк дії;
• дані довірителя;
• дані представника;
• дані нотаріуса або консульства;
• чи не скасована довіреність;
• чи не припинилася її дія;
• чи правильно описана квартира;
• чи є право продати саме цей об’єкт;
• чи є право отримувати гроші;
• чи є право підписати акт передачі;
• чи дозволене передоручення.

Які повноваження має мати представник

Представник може робити лише те, що дозволено довіреністю. Якщо певного повноваження немає, його не можна автоматично “додумати” з контексту.

Для купівлі важливо, щоб представник мав право:

• продати конкретну квартиру;
• підписати договір купівлі-продажу;
• подати документи нотаріусу;
• отримати необхідні довідки і витяги;
• погодити істотні умови договору;
• підписати документи щодо розрахунку;
• отримати кошти, якщо гроші передаються представнику;
• підписати акт приймання-передачі;
• передати ключі;
• виконати реєстраційні або супровідні дії.

Якщо в довіреності є право продати квартиру, але немає права отримувати кошти, розрахунок потрібно будувати так, щоб гроші отримував власник або щоб нотаріус підтвердив прийнятний порядок.

Право представника отримувати кошти

Для покупця це один із головних ризиків. Якщо покупець передає гроші людині, яка не має права їх отримувати, надалі може виникнути спір про те, чи був повний розрахунок із власником.

Перед оплатою перевірте:

• чи має представник право отримувати кошти;
• чи має право підписувати розписку;
• чи може підтвердити повний розрахунок;
• чи не встановлені обмеження щодо суми;
• чи не вказано конкретний рахунок власника;
• чи не суперечить порядок оплати договору;
• чи власник погоджує такий спосіб розрахунку.

Скасування і припинення довіреності

Довіреність може бути скасована власником або припинитися з інших причин. Покупцю важливо, щоб повноваження представника були чинними саме на момент підписання договору.

Критичні питання:

• чи не закінчився строк довіреності;
• чи не скасував її власник;
• чи живий довіритель;
• чи живий представник;
• чи не втратив хтось із них дієздатність;
• чи не припинилася дія довіреності з інших підстав;
• чи перевірив це нотаріус перед посвідченням договору.

Якщо власник перебуває за кордоном

Якщо власник за кордоном, покупцю потрібно перевірити, де саме оформлена довіреність: у консульстві України чи в іноземного нотаріуса. Від цього залежить апостиль, легалізація, переклад і прийнятність документа в Україні.

Перевірте:

• країну оформлення довіреності;
• чи є апостиль;
• чи потрібна консульська легалізація;
• чи перекладено документ українською;
• чи перекладено апостиль або службові написи;
• чи правильно зазначені ПІБ і адреса квартири;
• чи нотаріус в Україні приймає документ;
• чи власник підтверджує свою волю на продаж.

Передоручення: додатковий ризик

Якщо угоду підписує не первинний представник, а особа за передорученням, перевірок стає більше. Потрібно бачити як основну довіреність, так і довіреність у порядку передоручення.

Потрібно перевірити:

• чи дозволене передоручення;
• хто первинний представник;
• кому передані повноваження;
• чи повідомлений власник;
• чи не перевищено обсяг повноважень;
• чи не перевищено строк основної довіреності;
• чи має новий представник право отримувати кошти;
• чи прийме це нотаріус.

Перевірка самої квартири

Довіреність — це лише один блок перевірки. Окремо потрібно перевірити саму квартиру: право власності, історію, обтяження, технічні документи, зареєстрованих осіб і фактичний стан.

Потрібно перевірити:

• правовстановлюючий документ;
• актуальний витяг із реєстру прав;
• історію набуття права;
• співвласників;
• арешти, іпотеку, заборони;
• судові спори;
• виконавчі провадження;
• технічний паспорт;
• перепланування;
• зареєстрованих осіб;
• комунальні борги;
• фактичний стан квартири.

Подружжя і згода на продаж

Якщо квартира була набута у шлюбі, може знадобитися згода другого з подружжя. Довіреність від одного власника не завжди усуває ризик прав другого з подружжя.

Покупцю потрібно перевірити:

• чи був власник у шлюбі на момент набуття квартири;
• чи є квартира спільним майном подружжя;
• чи потрібна згода другого з подружжя;
• чи правильно оформлена згода;
• чи є колишнє подружжя;
• чи не було спору про поділ майна;
• чи не суперечить довіреність сімейному статусу продавця.

Діти та орган опіки

Якщо серед власників є діти або дитина має право користування квартирою у визначених законом випадках, можуть бути потрібні додаткові документи або дозвіл органу опіки.

Перевірте:

• чи є діти серед власників;
• чи зареєстровані діти у квартирі;
• чи є право користування;
• чи потрібен дозвіл органу опіки;
• чи відповідає дозвіл саме цій угоді;
• чи не порушуються права дитини;
• чи не була квартира приватизована за участю дітей.

Арешти, іпотека і заборони

Перед угодою потрібно перевірити обтяження у реєстрах. Якщо є арешт, іпотека або заборона, угоду не можна сприймати як звичайну купівлю.

До ризиків належать:

• арешт квартири;
• іпотека;
• заборона відчуження;
• податкова застава;
• забезпечення позову;
• виконавче провадження;
• інші права третіх осіб;
• обмеження, які обіцяють зняти “після авансу”.

Суди, борги і виконавчі провадження

Покупець має перевірити не лише квартиру, а й власника. Борги, судові спори або виконавчі провадження можуть створити ризик арешту або майбутнього спору.

Потрібно перевірити:

• судові справи щодо квартири;
• судові справи щодо власника;
• спори про спадщину;
• спори між подружжям;
• попередні договори;
• виконавчі провадження;
• борги, які можуть призвести до арешту;
• стрімкий продаж квартири на фоні фінансових проблем.

Що прописати в договорі

У договорі потрібно чітко зазначити, що продавцем є власник, а представник діє на підставі довіреності. Також важливо правильно оформити розрахунок і передачу квартири.

У договорі перевірте:

• дані власника;
• дані представника;
• реквізити довіреності;
• підтвердження повноважень;
• точний опис квартири;
• ціну;
• порядок розрахунку;
• хто отримує кошти;
• як підтверджується повний розрахунок;
• гарантії продавця;
• строк передачі квартири;
• передачу ключів;
• показники лічильників;
• відповідальність за недостовірні повноваження.

Безпечний розрахунок

Розрахунок за квартирою, яку продають за довіреністю, має бути особливо контрольованим. Покупець повинен мати доказ, що гроші передані належній особі або способом, погодженим із власником.

Безпечна модель передбачає:

• перевірку права представника отримувати кошти;
• узгодження розрахунку з власником;
• відповідність договору і довіреності;
• документальне підтвердження платежу;
• відсутність різних сум у договорі та розписці;
• зв’язок платежу з нотаріальним посвідченням і реєстрацією;
• зрозумілий порядок повернення коштів, якщо угода не відбудеться.

Що перевірити після угоди

Після нотаріального посвідчення покупцю потрібно перевірити, чи право власності зареєстроване правильно і чи виконані фактичні умови передачі квартири.

Після угоди перевірте:

• державну реєстрацію права власності;
• правильність ПІБ покупця;
• адресу і реєстраційний номер об’єкта;
• відсутність небажаних обтяжень;
• договір купівлі-продажу;
• документи про розрахунок;
• акт приймання-передачі;
• ключі;
• показники лічильників;
• комунальні розрахунки;
• зняття зареєстрованих осіб за домовленістю.

Внутрішня перелінковка

Якщо потрібно перевірити сам текст довіреності, перегляньте: Довіреність на продаж квартири.

Якщо власник перебуває за кордоном, корисна стаття: Як продати квартиру з-за кордону.

Якщо потрібно перевірити об’єкт перед купівлею, дивіться: Юридична чистота нерухомості.

Практичний чекліст покупця

Якщо квартиру продають за довіреністю, перевіряйте все послідовно.

1. Отримайте копію довіреності для попереднього аналізу.
2. Перевірте оригінал у нотаріуса перед угодою.
3. Перевірте строк дії довіреності.
4. Перевірте, чи не скасована довіреність.
5. Перевірте право продати саме цю квартиру.
6. Перевірте право отримувати кошти.
7. Підтвердьте волю власника на продаж.
8. Перевірте правовстановлюючі документи.
9. Перевірте реєстр прав.
10. Перевірте арешти, іпотеку і заборони.
11. Перевірте судові справи і виконавчі провадження.
12. Перевірте згоду подружжя.
13. Перевірте дітей і зареєстрованих осіб.
14. Погодьте безпечний розрахунок.
15. Перевірте проєкт договору до підписання.
16. Після угоди перевірте реєстрацію права власності.

Типові помилки покупця

Найчастіше покупець концентрується на ціні квартири і не перевіряє достатньо глибоко довіреність та реальну волю власника.

Типові помилки:

• покладатися лише на копію довіреності;
• не перевірити строк дії;
• не перевірити скасування довіреності;
• не підтвердити волю власника;
• не перевірити право представника отримувати кошти;
• не перевірити передоручення;
• не перевірити іноземну довіреність;
• не звірити довіреність із договором;
• передати аванс до перевірки документів;
• не перевірити обтяження;
• не перевірити подружжя і дітей;
• не перевірити судові та виконавчі ризики;
• підписати договір без аналізу порядку розрахунку;
• не оформити передачу ключів і акт приймання-передачі.

Коли потрібен юрист з нерухомості

Юрист потрібен, якщо квартира продається за довіреністю, власник перебуває за кордоном, документ іноземний, є передоручення, представник отримує гроші або покупець не може напряму підтвердити волю власника.

Правова допомога особливо потрібна, якщо:

• продається дорога нерухомість;
• власник за кордоном;
• довіреність іноземна;
• є апостиль або легалізація;
• представник отримує кошти;
• є передоручення;
• квартира спадкова;
• є подружжя або діти;
• є арешт, іпотека або судовий спір;
• потрібно перевірити договір і розрахунок.