Орендодавець не повертає заставу за квартиру: що робити
Як повернути депозит після оренди квартири, що перевірити у договорі, як підтвердити передачу грошей і повернення житла, коли власник може утримати частину платежу та як скласти письмову вимогу про повернення коштів.
Перевірте договір
Побутове слово «застава» не визначає юридичну природу платежу. Важливо, що саме передбачено договором оренди.
Підтвердьте передачу грошей
Збережіть банківський переказ, розписку, листування або інший доказ того, що орендодавець отримав відповідну суму.
Зафіксуйте стан квартири
При виїзді бажано скласти акт, зробити фото та відео, зафіксувати показники лічильників і передачу ключів.
Вимагайте повернення письмово
Якщо власник утримує гроші без зрозумілого розрахунку, направте письмову вимогу і збережіть доказ її отримання.
Коротко про головне
Якщо після виселення з квартири орендодавець не повертає так звану заставу або депозит, перше, що потрібно зробити, — відкрити договір та перевірити, яку саме функцію мав цей платіж.
В одному договорі він може бути передбачений як гарантійний або забезпечувальний платіж, в іншому — як оплата за останній місяць проживання, а іноді сторони взагалі використовують слово «застава», не пояснюючи, за яких умов гроші повертаються.
Далі необхідно підтвердити передачу коштів, факт припинення оренди, повернення квартири та її стан на момент виїзду. Якщо власник посилається на пошкодження або борги, попросіть конкретний розрахунок і документи.
Орендодавець не отримує автоматичного права залишити собі всю передану суму лише через те, що після виселення має претензії до орендаря. Підстави для утримання коштів потрібно оцінювати за договором та фактичними обставинами.
Що юридично означає «застава» за квартиру
У побуті при оренді квартири словом «застава» називають майже будь-яку додаткову суму, яку орендар передає власнику під час заселення.
Але для юридичної оцінки значення має не назва, яку сторони використовували у розмові, а зміст договору.
Наприклад, платіж може бути визначений як:
- оплата за останній місяць проживання;
- гарантійний або забезпечувальний платіж;
- сума для покриття можливих боргів за комунальні послуги;
- сума для відшкодування погоджених сторонами пошкоджень;
- аванс;
- завдаток — якщо домовленість відповідає його правовій природі.
Окремо Цивільний кодекс України регулює завдаток. За статтею 570 ЦК України завдаток має спеціальні правові наслідки. Якщо не встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Не «як називав ці гроші власник», а «що про цей платіж написано у договорі та за яких умов сторони погодили його повернення або утримання».
Що перевірити у договорі оренди
Перед вимогою про повернення грошей уважно прочитайте весь договір, а не лише пункт із сумою депозиту.
Особливо перевірте:
- як названий платіж;
- який його розмір;
- для чого він передається;
- коли він повинен бути повернутий;
- чи передбачений конкретний строк повернення;
- за яких умов власник може утримати кошти;
- чи можна утримувати борги за комунальні послуги;
- як визначаються пошкодження майна;
- чи передбачений акт приймання-передачі;
- як оформлюється припинення оренди;
- як і коли передаються ключі;
- чи є спеціальні умови дострокового розірвання договору.
Наприклад, якщо у договорі прямо написано, що певна сума зараховується як оплата останнього місяця, вимагати її вдруге як окремий депозит без урахування цієї умови буде неправильно.
Якщо ж договором передбачено повернення гарантійного платежу після передачі квартири за відсутності боргів і пошкоджень, потрібно перевіряти саме виконання цих умов.
Як довести, що ви передали орендодавцю депозит
Для повернення грошей потрібно довести не лише умови договору, а й сам факт передачі відповідної суми.
Найкращими доказами можуть бути:
- банківський переказ;
- квитанція;
- розписка власника;
- акт приймання-передачі, в якому зазначена сума;
- підписаний договір із підтвердженням отримання коштів;
- листування, у якому власник підтверджує отримання депозиту.
Якщо гроші передавалися готівкою без розписки, доказування може бути складнішим. У такому випадку потрібно зберегти всю переписку, де обговорювалася сума або власник визнавав її отримання.
Якщо депозит передається готівкою, попросіть орендодавця письмово підтвердити отримання грошей із зазначенням суми, дати та призначення платежу.
Як правильно повернути квартиру орендодавцю
Багато спорів виникає вже після фактичного виїзду, коли орендар вважає квартиру повернутою, а власник стверджує, що ключі не отримував або стан житла належно не перевіряв.
При виселенні бажано:
- домовитися про конкретну дату передачі квартири;
- провести спільний огляд житла;
- скласти акт повернення;
- зафіксувати стан квартири на фото та відео;
- зняти показники лічильників;
- зафіксувати передачу всіх комплектів ключів;
- письмово визначити, чи є у власника претензії;
- зробити остаточний розрахунок за комунальними платежами.
Якщо власник відмовляється приїжджати або забирати ключі, не залишайте ситуацію без письмової фіксації. Повідомте його про готовність передати квартиру та запропонуйте конкретний час і спосіб передачі.
Навіщо потрібен акт повернення квартири
Акт допомагає зафіксувати момент фактичного повернення житла та його стан на цю дату.
В акті доцільно зазначити:
- дату повернення квартири;
- адресу;
- ПІБ сторін;
- стан приміщень;
- стан меблів та побутової техніки;
- наявні пошкодження, якщо вони є;
- показники лічильників;
- кількість повернутих ключів;
- наявність або відсутність претензій сторін.
Якщо у власника немає претензій, це бажано прямо написати: наприклад, що житло та майно прийняті, претензій щодо стану квартири на момент передачі немає.
Це не означає, що ви взагалі не можете зафіксувати повернення квартири. Збережіть листування, зробіть детальне відео стану житла та письмово повідомте власника про передачу квартири і ключів.
Як правильно зробити фото та відео квартири
Фото після виселення особливо важливі, якщо на початку оренди також був складений акт або зроблена фотофіксація.
Перед передачею квартири бажано безперервно зняти відео, на якому видно:
- вхідні двері;
- кожну кімнату;
- стіни та підлогу;
- меблі;
- сантехніку;
- побутову техніку;
- вікна;
- показники лічильників;
- інші речі, зазначені в акті при заселенні.
Окремо сфотографуйте всі дефекти, які існували до початку оренди, якщо вони були зафіксовані раніше.
Це може бути важливо, якщо через декілька днів після виїзду власник заявить про нові пошкодження.
Природне зношення чи пошкодження квартири
Не кожна зміна стану квартири після декількох місяців або років проживання означає заподіяння шкоди.
При нормальному користуванні майно природно зношується. Наприклад, поверхні поступово втрачають первісний вигляд, меблі мають сліди звичайної експлуатації, а оздоблення не залишається абсолютно новим.
Інша ситуація — очевидне пошкодження, яке виходить за межі нормального користування: розбиті меблі, зламана техніка, пошкоджені двері або інше майно.
При цьому навіть наявність пошкодження ще не означає, що орендодавець може без пояснення забрати весь депозит.
Якщо власник стверджує, що частину депозиту витратить на ремонт, попросіть зазначити конкретне пошкодження, його причину та суму, яку він вважає необхідною для усунення такого пошкодження.
Коли орендодавець може утримати депозит
Відповідь залежить насамперед від умов договору та наявності фактичної заборгованості чи шкоди.
Підставами для відповідного розрахунку можуть бути:
- неоплачена орендна плата;
- підтверджена заборгованість за комунальні послуги;
- пошкодження майна, за яке відповідає орендар;
- інші випадки, прямо передбачені договором і законом.
Але сам факт наявності претензії не дає відповіді на питання про суму утримання.
Якщо, наприклад, заборгованість за комунальні послуги становить 2 000 грн, а депозит — 20 000 грн, потрібно окремо оцінити, чи є підстави утримувати всю суму, а не лише відповідну частину.
Просіть конкретизувати, що саме пошкоджено, чому це не є звичайним зношенням і який розмір фактичних витрат заявляє власник.
Чи може власник утримати депозит за комунальні послуги
Якщо договором передбачено можливість використати гарантійний платіж для погашення заборгованості за комунальними послугами, така умова має значення.
Перед остаточним розрахунком бажано зафіксувати показники всіх лічильників та перевірити нарахування.
Збережіть:
- фото лічильників;
- останні квитанції;
- докази оплат;
- розрахунок за період проживання;
- листування з власником щодо остаточної суми.
Якщо на момент виїзду рахунок за останній місяць ще не сформований, сторони можуть погодити тимчасове утримання обґрунтованої суми до отримання остаточного рахунку.
Але бажано письмово визначити, скільки саме утримується, на який строк і коли залишок буде повернутий.
Що робити, якщо власник просто каже: «депозит не поверну»
Попросіть орендодавця письмово повідомити причину відмови та розрахунок суми, яку він утримує.
Не варто продовжувати нескінченні телефонні розмови. Для подальшого спору краще мати зафіксовану позицію сторін.
Наприклад, поставте конкретні питання:
- який пункт договору дозволяє не повертати депозит;
- яку саме суму власник утримує;
- яка заборгованість існує;
- яке майно пошкоджено;
- як визначена вартість ремонту;
- коли буде повернутий залишок коштів.
Якщо власник не надає зрозумілої відповіді, переходьте до письмової вимоги.
Як направити письмову вимогу про повернення депозиту
У вимозі не потрібно використовувати надмірно емоційні формулювання. Основне — чітко викласти факти та суму.
Вкажіть:
- дату та реквізити договору;
- адресу квартири;
- розмір переданого платежу;
- як він визначений у договорі;
- дату припинення оренди;
- дату повернення квартири;
- факт передачі ключів;
- наявність або відсутність боргів;
- суму, яку ви вимагаєте повернути;
- банківські реквізити.
Якщо договором встановлений конкретний строк повернення, посилайтеся саме на нього.
Якщо строк виконання відповідного грошового обов’язку договором не встановлений, при визначенні строку виконання може застосовуватися стаття 530 Цивільного кодексу України. Вона, зокрема, передбачає семиденний строк від дня пред’явлення вимоги у випадках, коли строк виконання не визначений і інше не випливає з договору або закону.
Надсилайте вимогу способом, який дозволить підтвердити дату її отримання адресатом. Це може мати значення при подальшому судовому спорі.
Зразок вимоги про повернення депозиту за квартиру
Нижче наведений базовий варіант. Його потрібно адаптувати до формулювань конкретного договору.
[ПІБ орендодавця]
від [ПІБ орендаря]
контактний номер: [номер]
ВИМОГА ПРО ПОВЕРНЕННЯ КОШТІВ
[дата] між нами було укладено договір найму квартири за адресою: [адреса].
Відповідно до пункту [номер] договору мною було передано Вам [сума] грн як [точне формулювання платежу з договору].
[дата] договір найму було припинено. Квартира та ключі були повернуті [дата], що підтверджується [акт/листування/інші документи].
Станом на [дата] кошти у розмірі [сума] грн мені не повернуті.
Інформації та документально підтвердженого розрахунку, які б обґрунтовували утримання зазначеної суми, мені не надано.
Прошу повернути належні мені кошти у розмірі [сума] грн на рахунок [IBAN] у строк, передбачений договором та чинним законодавством.
У разі утримання частини коштів прошу надати письмовий детальний розрахунок, правову та договірну підставу такого утримання, а також документи, які підтверджують відповідні витрати або заборгованість.
У разі невиконання вимоги залишаю за собою право звернутися до суду за захистом своїх майнових прав.
Додатки:
1. Копія договору.
2. Підтвердження передачі коштів.
3. Копія акта повернення житла.
4. Фото/інші матеріали.
5. Інші документи.
[дата]
[підпис]
Коли можна звертатися до суду
Якщо орендодавець отримав письмову вимогу, але гроші не повернув, можна оцінювати підстави для судового стягнення.
Перед позовом потрібно визначити правову природу платежу та конкретне зобов’язання орендодавця.
У суді можуть мати значення:
- договір найму житла;
- умова про депозит або інший платіж;
- доказ передачі грошей;
- доказ припинення договору;
- доказ повернення квартири;
- акт приймання-передачі;
- фото та відео стану житла;
- показники лічильників;
- підтвердження оплати комунальних послуг;
- листування з орендодавцем;
- письмова вимога;
- доказ отримання вимоги.
Не варто автоматично будувати будь-який такий позов лише як вимогу про повернення безпідставно набутого майна. Якщо між сторонами існував договір, насамперед потрібно проаналізувати саме договірні відносини та зміст зобов’язання.
Необхідно показати, що відповідно до договору та фактичних обставин настав момент повернення коштів, а правових підстав для їх подальшого утримання немає.
Які документи зібрати перед зверненням до суду
Зберіть усі матеріали оренди в одному місці та розташуйте їх у хронологічному порядку.
- договір найму;
- додатки до договору;
- акт приймання квартири при заселенні;
- опис меблів та техніки;
- доказ передачі депозиту;
- фото квартири при заселенні;
- листування з власником;
- повідомлення про припинення оренди;
- акт повернення квартири;
- фото та відео при виселенні;
- фото лічильників;
- квитанції за комунальні послуги;
- доказ передачі ключів;
- письмову вимогу про повернення коштів;
- доказ її направлення та отримання;
- відповідь орендодавця, якщо вона є.
Окремо складіть коротку хронологію: укладення договору → передача депозиту → заселення → повідомлення про виїзд → повернення квартири → відмова у поверненні коштів → письмова вимога.
Типові помилки орендарів
Більшість проблем із поверненням депозиту виникає через відсутність письмової фіксації на початку та наприкінці оренди.
Поширені помилки:
- передати депозит готівкою без розписки;
- не перевірити умови його повернення у договорі;
- не складати акт при заселенні;
- не фотографувати квартиру до початку проживання;
- не повідомляти письмово про припинення оренди;
- просто залишити ключі без підтвердження передачі;
- не скласти акт при виїзді;
- не зробити фото та відео перед поверненням квартири;
- не зафіксувати показники лічильників;
- погодитися з усною фразою «все піде на ремонт»;
- не просити розрахунок утриманої суми;
- місяцями вести лише телефонні переговори;
- не направляти письмову вимогу.
Не зафіксувати стан квартири на момент заселення та на момент виїзду. Без цього значно складніше довести, коли саме виникло конкретне пошкодження.
Коли варто звернутися до юриста
У простій ситуації правильної письмової вимоги іноді достатньо для врегулювання спору.
Юридична допомога особливо корисна, якщо:
- сума депозиту є значною;
- у договорі незрозуміло визначена природа платежу;
- власник відмовляється повертати всю суму;
- орендодавець заявляє про значні пошкодження;
- сторони по-різному оцінюють стан квартири;
- акта повернення немає;
- кошти передавалися готівкою;
- власник нараховує додаткові платежі після виселення;
- орендодавець ігнорує письмову вимогу;
- потрібно звертатися до суду.
До консультації бажано підготувати договір, підтвердження передачі грошей, листування, акти, фото квартири та письмову позицію власника.
Офіційні джерела
При вирішенні конкретного спору потрібно враховувати умови договору, фактичні обставини передачі та повернення квартири, а також чинні норми цивільного законодавства.
Поширені питання
Відповіді на часті питання про депозит за квартиру, гарантійний платіж, пошкодження майна, комунальні борги та повернення коштів після оренди.
Орендодавець зобов’язаний завжди повернути заставу?
Необхідно перевірити умови договору та призначення платежу. Якщо передбачених договором підстав для утримання немає, орендар може вимагати повернення відповідної суми.
Депозит і оплата за останній місяць — це одне й те саме?
Не обов’язково. Все залежить від домовленості сторін. У договорі може бути передбачена окрема оплата останнього місяця або окремий забезпечувальний платіж.
Що робити, якщо депозит передавався готівкою?
Перевірте, чи є розписка, відмітка у договорі, листування або інші матеріали, де орендодавець підтверджує отримання конкретної суми.
Чи може власник забрати весь депозит за подряпаний стіл?
Сам факт пошкодження не означає автоматично, що можна утримати весь депозит. Потрібно оцінити умови договору, причину пошкодження та обґрунтований розмір відповідних збитків або витрат.
Чи можна утримати депозит за комунальні борги?
Це залежить від умов договору та фактичної заборгованості. Власник повинен мати можливість обґрунтувати суму, яку він зараховує в рахунок боргу.
Що робити, якщо орендодавець не хоче підписувати акт?
Зафіксуйте стан квартири на фото і відео, письмово запропонуйте власнику прийняти житло та ключі і збережіть підтвердження такого повідомлення.
Що робити, якщо у договорі взагалі нічого не написано про строк повернення?
Потрібно проаналізувати зміст зобов’язання. У відповідних випадках, коли строк не встановлений, може застосовуватися правило статті 530 ЦК України про виконання після пред’явлення вимоги.
Чи можна повернути депозит через суд?
Так, якщо орендодавець має обов’язок повернути кошти, але добровільно цього не робить. Перед позовом потрібно визначити правову природу платежу та зібрати докази його передачі й повернення житла.
Чи потрібна письмова претензія перед судом?
Навіть коли обов’язковий досудовий порядок законом не встановлений, письмова вимога може бути дуже корисною. Вона фіксує позицію орендаря, суму вимоги та дату, з якої власнику запропоновано виконати відповідний обов’язок.
Перевіримо договір, докази та підстави для повернення коштів
Якщо після виселення власник квартири не повертає заставу, посилається на пошкодження, комунальні борги або просто перестав відповідати, опишіть ситуацію. Допоможемо перевірити умови договору, підготувати письмову вимогу та визначити подальший спосіб захисту.