Дарування квартири: податки, документи та ризики договору дарування

Коротко про головне

Дарування квартири — це безоплатна передача квартири від дарувальника до обдаровуваного. Після нотаріального посвідчення договору і державної реєстрації обдаровуваний стає власником квартири, а дарувальник втрачає право власності.

Дарування не повинно приховувати продаж, обмін, позику, довічне утримання або домовленість про догляд. Якщо людина передає квартиру, але очікує від обдаровуваного постійного утримання, проживання, догляду чи грошей, потрібно розглядати інший договір.

Перед оформленням потрібно перевірити право власності, обтяження, сімейний статус, податкові наслідки, документи на квартиру, повноваження сторін і те, чи не буде договір у майбутньому оскаржений родичами або спадкоємцями.

Що таке договір дарування квартири

За договором дарування одна сторона передає або зобов’язується передати другій стороні майно у власність безоплатно. Для квартири такий договір оформлюється нотаріально, а право власності набувача реєструється у Державному реєстрі речових прав.

У договорі дарування важливо визначити:

• дарувальника;
• обдаровуваного;
• точний об’єкт дарування;
• адресу квартири;
• реєстраційний номер об’єкта;
• правовстановлюючий документ;
• відсутність оплати;
• податковий статус сторін;
• момент переходу права власності;
• розподіл витрат на нотаріуса, оцінку та податки.

Коли дарування квартири підходить

Дарування може бути зручним, коли власник хоче безоплатно передати квартиру конкретній особі вже зараз, а не після смерті через спадщину.

Дарування часто розглядають, якщо:

• батьки хочуть передати квартиру дитині;
• бабуся або дідусь передають квартиру онукам;
• один родич безоплатно передає майно іншому;
• потрібно оформити право власності без очікування спадщини;
• сторони розуміють податкові наслідки;
• немає зустрічної оплати або прихованої домовленості;
• немає спору між спадкоємцями;
• дарувальник усвідомлює, що втрачає право власності.

Коли дарування може бути ризикованим

Дарування не варто використовувати як “просту заміну” продажу, спадщини або довічного утримання. Неправильно обраний договір може створити податкові, сімейні або судові ризики.

Дарування ризиковане, якщо:

• фактично передаються гроші;
• договір приховує продаж;
• дарувальник очікує догляду або утримання;
• є конфлікт між родичами;
• дарувальник має проблеми зі здоров’ям або розумінням наслідків;
• є борги або виконавчі провадження;
• квартира у спільній власності подружжя;
• є неповнолітні власники або користувачі;
• є арешт, іпотека або заборона;
• сторони хочуть уникнути спадкового спору, але не аналізують ризики.

Документи для дарування квартири

Повний перелік документів залежить від квартири, сторін, сімейного статусу, способу набуття права і податкового сценарію.

Зазвичай потрібні:

• паспорт дарувальника;
• РНОКПП дарувальника;
• паспорт обдаровуваного;
• РНОКПП обдаровуваного;
• правовстановлюючий документ на квартиру;
• актуальна інформація з Державного реєстру речових прав;
• технічний паспорт за потреби;
• документи про сімейний статус;
• згода другого з подружжя за потреби;
• документи, що підтверджують споріднення;
• оцінка квартири, якщо вона потрібна для податкового оформлення;
• документи про сплату податків і зборів, якщо вони виникають;
• проєкт договору дарування.

Перевірка права власності перед даруванням

Перед даруванням потрібно переконатися, що дарувальник справді має право розпоряджатися квартирою. Витяг із реєстру важливий, але його потрібно зіставляти з первинними документами.

Перевіряють:

• хто є власником квартири;
• чи продається вся квартира або частка;
• на підставі якого документа виникло право;
• чи відповідає адреса і площа документам;
• чи немає арешту;
• чи немає іпотеки;
• чи немає заборони відчуження;
• чи немає судового спору;
• чи немає виконавчих проваджень;
• чи не порушуються права інших осіб.

Подружжя і згода на дарування

Якщо квартира була набута у шлюбі, потрібно перевірити, чи не є вона спільним майном подружжя. У такому випадку для дарування може бути потрібна належно оформлена згода другого з подружжя.

Потрібно з’ясувати:

• чи був дарувальник у шлюбі на момент набуття квартири;
• чи є квартира спільним майном;
• чи є шлюбний договір;
• чи був поділ майна;
• чи потрібна згода другого з подружжя;
• чи правильно оформлена така згода;
• чи немає спору між колишнім подружжям.

Діти та орган опіки

Якщо дитина є власником, співвласником або має право користування квартирою у випадках, визначених законом, потрібно окремо перевіряти дозвіл органу опіки та піклування.

Перевірте:

• чи є серед власників діти;
• чи зареєстровані діти у квартирі;
• чи має дитина право користування;
• чи потрібен дозвіл органу опіки;
• чи не порушуються житлові права дитини;
• чи відповідає дозвіл саме договору дарування.

Арешти, іпотека, заборони та інші обтяження

Якщо квартира має арешт, іпотеку, заборону відчуження або інше обтяження, дарування може бути неможливим або ризиковим.

Перед договором перевіряють:

• арешт майна;
• іпотеку;
• заборону відчуження;
• податкову заставу;
• судове забезпечення;
• виконавче провадження;
• права третіх осіб;
• зареєстровані обмеження щодо користування.

Податки при даруванні квартири

Податки при даруванні квартири залежать від того, ким є сторони одна для одної, чи є вони резидентами України, а також від вартості подарунка і документів, які підтверджують споріднення.

Базові сценарії:

• дарування між членами сім’ї першого та другого ступеня споріднення — 0% ПДФО;
• дарування між іншими фізичними особами-резидентами — 5% ПДФО та 5% військового збору;
• дарування за участю нерезидента — окремий розрахунок, часто 18% ПДФО та 5% військового збору;
• якщо податок виникає, його потрібно врахувати до нотаріального оформлення.

Дарування квартири близьким родичам

Найчастіше дарування оформлюють між батьками і дітьми, подружжям, братами, сестрами, бабусею, дідусем та онуками. Для таких випадків податкові наслідки можуть бути м’якшими, але документи все одно потрібно підготувати.

Підготуйте документи, які підтверджують споріднення:

• свідоцтво про народження;
• свідоцтво про шлюб;
• документи про зміну прізвища;
• свідоцтва, які підтверджують ланцюг споріднення;
• інші документи залежно від конкретної ситуації.

Дарування квартири не родичам

Якщо квартира дарується особі, яка не належить до близьких родичів для податкових цілей, потрібно заздалегідь порахувати податки і зрозуміти, хто саме їх сплачує.

Перед договором потрібно визначити:

• вартість квартири;
• чи потрібна оцінка;
• ставку ПДФО;
• ставку військового збору;
• хто сплачує податки;
• чи потрібно подавати декларацію;
• які документи нотаріус вимагатиме до посвідчення договору.

Дарування квартири за участю нерезидента

Якщо дарувальник або обдаровуваний є нерезидентом, податкові наслідки потрібно перевіряти окремо. У таких випадках податкове навантаження може бути значно вищим.

Потрібно перевірити:

• податковий статус дарувальника;
• податковий статус обдаровуваного;
• чи є документи з-за кордону;
• чи потрібен переклад;
• чи потрібен апостиль або легалізація;
• чи потрібно сплатити податок до нотаріального оформлення;
• як підтвердити сплату податку і військового збору.

Що перевіряє нотаріус

Нотаріус перевіряє особи сторін, документи на квартиру, право власності, обтяження, сімейний статус, згоду подружжя за потреби, документи про споріднення і податкові документи.

До нотаріуса бажано прийти вже з готовим розумінням:

• хто дарувальник і обдаровуваний;
• яка квартира дарується;
• чи є обтяження;
• чи потрібна згода подружжя;
• чи є діти або орган опіки;
• яка ставка податку;
• хто сплачує витрати;
• чи правильно сформульований договір.

Що буде після договору дарування

Після посвідчення договору і реєстрації права обдаровуваний стає власником квартири. Дарувальник більше не може розпоряджатися квартирою як власник, якщо договір не буде розірвано або визнано недійсним у встановленому порядку.

Після договору потрібно перевірити:

• нового власника в реєстрі;
• правильність адреси;
• частку у праві власності;
• підставу реєстрації;
• наявність або відсутність обтяжень;
• передачу документів;
• питання проживання і реєстрації осіб;
• комунальні платежі та фактичне користування квартирою.

Дарування, продаж чи спадщина: що обрати

Вибір залежить від мети. Якщо власник хоче отримати гроші — потрібен продаж. Якщо хоче передати квартиру після смерті — спадщина або заповіт. Якщо хоче отримувати догляд або утримання — може бути договір довічного утримання. Якщо хоче безоплатно передати квартиру зараз — дарування.

Порівняйте:

• дарування — безоплатна передача права зараз;
• продаж — передача квартири за оплату;
• заповіт — перехід права після смерті;
• спадкування за законом — розподіл між спадкоємцями;
• довічне утримання — передача майна в обмін на догляд або утримання.

Ризики оскарження договору дарування

Договір дарування може стати предметом спору між родичами, спадкоємцями, подружжям або кредиторами. Найчастіше спори виникають, коли дарувальник був у вразливому стані, не розумів наслідків, був під тиском або договір приховував інший правочин.

Ризики оскарження:

• дарувальник не усвідомлював значення своїх дій;
• волевиявлення не було вільним;
• був обман, тиск або тяжкі обставини;
• дарування приховувало продаж або довічне утримання;
• не було потрібної згоди подружжя;
• порушені права дітей;
• договір підписано представником без повноважень;
• є підозра підробки підпису;
• квартира була обтяжена або спірна;
• кредитори вважають, що майно виведено для уникнення стягнення.

Внутрішня перелінковка

Якщо вже є конфлікт щодо дарчої, перегляньте: Як оскаржити договір дарування нерухомості.

Якщо потрібно порівняти з продажем, дивіться: Договір купівлі-продажу квартири.

Якщо потрібно перевірити об’єкт перед оформленням, корисна стаття: Юридична чистота нерухомості.

Практичний чекліст

Перед оформленням дарування квартири перевірте такі пункти.

1. Визначте, чи справді потрібне дарування, а не продаж або спадщина.
2. Перевірте власника квартири.
3. Перевірте правовстановлюючі документи.
4. Отримайте актуальну інформацію з реєстру прав.
5. Перевірте арешти, іпотеку і заборони.
6. Перевірте сімейний статус дарувальника.
7. Підготуйте згоду подружжя за потреби.
8. Перевірте права дітей.
9. Підготуйте документи про споріднення.
10. Порахуйте податки і військовий збір.
11. Погодьте проєкт договору.
12. Перевірте, хто сплачує нотаріальні витрати.
13. Після договору перевірте державну реєстрацію права.

Типові помилки

Найчастіші помилки при даруванні квартири:

• оформлювати дарування замість продажу;
• оформлювати дарування замість довічного утримання;
• не розуміти, що дарувальник одразу втрачає право власності;
• не перевірити згоду подружжя;
• не підтвердити споріднення для податків;
• не врахувати військовий збір;
• не перевірити арешти або іпотеку;
• не перевірити судові спори;
• не оформити документи з-за кордону належним чином;
• підписати договір без аналізу ризиків оскарження.

Коли потрібен юрист з нерухомості

Юрист потрібен, якщо сторони обирають між даруванням, продажем, спадщиною або довічним утриманням, якщо є родинний конфлікт, податкові питання, нерезидент, довіреність, подружжя, діти, арешт, іпотека або ризик майбутнього оскарження.

Правова допомога особливо потрібна, якщо:

• дарувальник літнього віку або має проблеми зі здоров’ям;
• є конфлікт між спадкоємцями;
• квартира набувалась у шлюбі;
• дарування оформлюється за довіреністю;
• обдаровуваний не є близьким родичем;
• сторони є нерезидентами;
• є податкові питання;
• потрібно перевірити договір перед нотаріусом.